中国房价是否高估？
大约8个月前，我在博客里说过，中国房价下跌大约不会是5年内应该考虑的。然而，在过去的半年中，国内房价的上涨速度令人大跌眼镜。半年超过50%的涨幅彻底透支了房地产市场未来5-8年的成长预期，我不得不承认“5年内房价不跌”是过于乐观了。
有乐观人士或者刚买房却不理智者认为：中国人对房子有其传统农耕意识里的特殊感情，而且中国正在城市化进程之中，每年源源不断的进城工作者需要住房。对此我赞同，然而这些因素难以支撑目前暴涨后的房价（半年前的房价还可支持）。中国的城市居民显然还没有到无房可住的地步，否则过去10年中，市民们如何生活。显然，城市的空余和可租房产也供过于求，否则进城工作人员如何安身?全国还没有看见哪个城市房租暴涨或者租房难求, 更没有看见未失业者露宿街头。改善居住环境也好，进城工作人员在城市安家也好，房价必须在可以购买能力可以承受的范围之内，否则不如租房来得实际和划算。况且，绝大部分来自农村的体力工作人员并非要在城市安家；城市化进程并非把新增非农人口全部安置在现有城市，中国可“城市化”的县城和市辖郊区小镇数目极其可观。
中国目前的房价和平均年收入比达到25-70倍，远远超过其他国家常规数值和世界银行认可的8-12倍。不要忘了，中国的房产权最高仅仅只有70年，而其他国家是完全所有权；中国低质量公寓式毛坯房产和国外的设施齐全的花园别墅亦不可同日而语。
或曰：中国人口多，土地有限。请问，在单位面积人数更多的日本，为什么东京的房子要比上海便宜。中国目前住宅楼平均楼层不超过8层，难道日新月异的建筑技术在不降低单位成本（其实可以大幅降低）的基础上，把楼层提高到16层不是轻而易举的事情么？
中国目前任何一个城市的房价和年租金收益比例至少超过50倍，甚至是80-100倍。这样可怜的回报率，加上不断紧缩的信贷趋势和税费政策，稍有理智的房产投资者无不密切关注“房事”。
专业的房地产开发行业和房地产投资行业从收益上讲是根本是两个行业。对万科这样的专业公司公司而言，其所获得利润来源于房地产开发过程中所创造的附加价值，房价涨跌理论上不改变其盈利水平。如房地产成本为1万元每平米，万科卖1.3万元每平米；若房地产成本1千元每平米，万科可以卖1.5千元每平米。事实上，只要万科保持相对地产政策变化足够快的周转率，万科将持续盈利；而且经济学的基本需求公理告诉我们，在房价低廉的时候，它的收益率会上升。这也符合基本常识，价廉必然刺激需求。因此，目前房地产开发行业看起来形势一片大好的表象不能成为房价的支撑理由。
无论是从相对（收入和购买力）需求和投资收益，还是从房地产行业发展来看，中国目前的房价严重高估。我个人预计中国目前房价支撑不了3年，除非人民币大幅贬值 -- 而后者的可能性微乎其微。
博文
